紅星美凱龍回應轉型商業地產質疑 看好前景

   　公司相關負責人稱，以極低的價格拿了大量土地，看好商業地產前景。
 
　　不久前，家居行業巨頭紅星美凱龍正式宣布全面進軍商業領域，按照規劃，紅星地產將在未來八年內進駐全國60座城市，開發運營100個城市綜合(行情 專區)體項目。未來在商業領域的投資額將會達到1000億元。

　　但紅星這一計劃引來了業內的質疑：房地產調控頻出、家具店邁向寫字樓、網購來分流、租金不好漲……家居大賣場日子不太好過，紛紛另謀出路。機構數據顯示，城市綜合體已呈現暴增的態勢，由于供大于求，租金也出現停滯不前甚至下跌的局面。因此，業內認為家居賣場如此轉型存隱憂。

　　進軍時機是否適宜

　　在業內看來，商業地產市場已呈現出比較嚴重的泡沫。主要表現在三方面：一是開發銷售環節，庫存高，潛在供應量巨大；二是招商環節，招商難，空置率高；三是經營環節，商戶經營難，開發商回報率低。

　　同時，在眾多企業已經在商業地產領域大賺數筆，行業泡沫化已經顯現之后，紅星美凱龍又進軍這一陌生領域，似乎有些為時稍晚。

　　紅星地產總裁諶俊宇近日在接受中國經濟時報記者采訪時對上述質疑作出回應，他表示，從大環境來說，中國目前的商業市場還不是很成熟。

　　“中國的商業項目現在是不是多了？可以說，中國的城鎮化剛剛開始，我們還有兩億多的農民工。中國馬上成為世界上最大的經濟體，這個時候我們的城鎮化水平和經濟地位完全不匹配，因此中國的城鎮化要達到70%左右的話，在現在的基礎之上還要增加一倍以上的城鎮人口，這個路還很長。”諶俊宇說，所以說從長遠看中國的商業項目根本不是多的，而是暫時的布局不合理，存在開發商一窩蜂地上馬，盲目開發等問題。

　　“另外，紅星并非是現在才進軍商業地產，而是早在2009年就進入了商業地產領域。頭兩年我們并沒有大規模地干，但準備工作都已經完成了。”諶俊宇告訴本報記者，紅星目前已經完成了戰略布局的第一批土地儲備，包括上海、北京、天津、重慶等地，包括一些二三線城市的布局均已完成，接下來紅星地產將考慮如何運營的問題。

　　“應該說我們用四年的蜇伏完成了戰略部署、研究、人才隊伍和自有品牌的儲備，這四件大事情，不是近日才開始的。”諶俊宇說，2008年開始的金融危機給了紅星一次極好的發展機遇，就是在當時資產價格大幅下跌的時候，紅星以極低的價格快速出手拿了天津等地項目大量的土地，開始進軍城市綜合體。

　　類似萬達模式

　　從公開消息來看，紅星美凱龍進軍商業地產最倚重的就是類似萬達一樣的模式，甚至有公開消息指出紅星的商業模式就是和萬達模式基本一樣。諶俊宇之前對媒體透露，紅星的拿地成本較低，企業進駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區域，變為一個消費主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經營的正常盈利以及銀行(行情 專區)貸款，這三個部分資金就能夠讓開發和自持物業維持在良性的狀態。

　　那么紅星和萬達的商業模式有什么不同呢？

　　“房地產有三種開發模式：一是類似萬科的輕資產模式；二是自己持有不銷售的重資產模式；三是銷售一部分自持一部分的模式。”諶俊宇對中國經濟時報記者表示，和萬達一樣，紅星屬于第三種商業開發模式，兩者基本相同。

　　“紅星和萬達最大的不同是設計理念。”諶俊宇告訴本報記者，在紅星的設計理念里面，銷售物業和自持物業是均衡的。有時甚至位置最好的、價值最高的是在自持物業上面。紅星一般會保持自己的商業物業在一個城市里面的突出地位和地標性。

　　還有業內質疑說，很多新晉商業地產開發商由于人才儲備、運營經驗不足，后期操作風險迅速增加。3—5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運，或者尋求專業的合作伙伴共同經營管理。那么紅星美凱龍是否也面臨同樣的問題呢？

　　“我們的人才儲備，現在地產開發這塊力量是很強的，我們的規劃設計中心也是六七十號人，可以說，住宅這些設計和整個城市綜合體的設計、建設，沒有幾個企業能超過我們的，紅星地產開發團隊有一千好幾百人了。”諶俊宇介紹說，紅星美凱龍進軍商業地產主要做了四件事：一是土地儲備；二是自有品牌建設；三是組建招商團隊；四是精心地設計和策劃。

　　對于商業地產項目的資金來源，諶俊宇透露說，紅星商業地產項目的資金來源主要是三部分：一是銷售方面盈利；二是融資、銀行貸款；三是戰略投資者的投資。