不懼庫存234億 雅戈爾再添8億加碼拿地

　　雖然庫存高達234億元，但是雅戈爾集團股份有限公司(600177.SH，以下簡稱“雅戈爾”)依然難抑拿地的沖動。

　　5月18日，雅戈爾再下一城。

　　出資2500萬元，雅戈爾成功受讓寧波陳婆渡置業有限公司25%的股權，后者擁有寧波市鄞州區一塊占地約2.78萬平方米的宅地，共同參與開發該地塊的還有榮安地產等。

　　這是年內雅戈爾第五次出手收儲。據時代周報記者粗略統計，截至5月中旬，雅戈爾今年已通過多種方式新增土儲約12萬平方米，耗資總計約8.4億元。

　　作為曾經長三角區域十足的地王制造機器，雅戈爾是不是想卷土重來，掀起下一波拿地熱潮？雅戈爾董秘劉新宇在接受記者采訪時稱，除了服裝主業之外，地產是雅戈爾重點發展的又一個主業。要想持續發展和開發地產業務，就需要進行適當的土地儲備。公司會對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，如有價格合適的就舉牌。對于會否再搶地王，劉新宇模糊回答稱，看土地最關鍵的還是要看它能不能盈利。

　　問題是，雅戈爾的短期借款達149.6億元，而同期的現金及現金等價物余額僅為36.6億元，有資金鏈斷裂的危險。

　　在北京中原市場研究部總監張大偉等多位業內人士看來，盡管目前房地產有多種不利因素，但較之低迷的服裝行業來說，房地產利潤仍是可觀的。地產業的賺錢速度快，賺大錢的機會比較多，雅戈爾存在著難以抑制的地產沖動。

　　難抑的拿地沖動

　　在宣布與榮安地產合作開發的前兩天，雅戈爾剛剛公布將牽手金地集團，共同開發寧波長豐區塊住宅拍賣1號地。今年3月4日，金地集團寧波子公司金翔房地產發展有限公司以樓面價7220元/平方米，總價10.7億元摘得了這塊占地約5.9萬平方米的宅地。

　　而在今年初，雅戈爾還曾宣布出資1.65億元，與另一寧波房產大鱷維科地產聯手，共同開發鄞州區古林鎮薛家片區一幅9.35萬平方米的宅地。

　　而在招拍掛市場，也頻現雅戈爾的身影。5月13日，雅戈爾就曾舉牌拿下了鄞州區姜山鎮原獅球集團地塊，耗資2.91億元，獲得土儲約3.85萬平方米。

　　除此，雅戈爾在今年1月31日還以3.09億元收購其母集團雅戈爾控股有限公司全資子公司寧波盛達投資有限公司100%股權的形式，間接獲得了后者手中的土地資產—寧波東錢湖環南湖岸線02-1g地塊，土地面積約1.78萬平方米。

　　作為1992年就入行的房地產 “老人”，雅戈爾大有卷土重來之勢。

　　在最早十年間雅戈爾憑借其在寧波大本營的各種優勢，迅速成長為當地的地產“一哥”。按照業界的說法，雅戈爾之于寧波，遠比綠城之于杭州的地位和影響力高。

　　2004年，雅戈爾走出寧波。梳理其拿地路線就不難發現，在短短四五年時間里，雅戈爾攜146億元資本優勢，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項目。

　　然而，隨著房地產市場調控愈演愈烈，雅戈爾的不少地王項目也命途多舛，其2011年房地產業務直線大跌，其開發集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業績只占到了期望值的1/3。這與2010年雅戈爾房地產業務鼎盛之時全年累計預售118億元相去甚遠，同時也讓雅戈爾距離“2015年進入國內地產20強”的目標漸行漸遠。

　　在雅戈爾內部，公司董事長李如成曾針對房地產業務提出了一系列“謹慎”戰略，其中一項就是加快存貨去化，不新增土儲。而據時代周報記者了解，在今年之前，雅戈爾已在土地市場沉寂兩年之久。

　　對于今年起雅戈爾在土地市場接連不斷的收儲動作，公司內部及不少券商都將原因歸結于業績的增長。公司2012年年報顯示，雅戈爾去年房地產預售80.26億元，確認收入51.58 億元，實現凈利潤10.09億元，分別同比增長23.6%、41.8%和76.5%。“房地產業務豐收，帶動經營性現金流大幅提升。”中金證券分析師郭海燕分析稱，截至2012 年底，雅戈爾尚余預售房款147 億元，保障了未來2-3 年的收入。此外，中國房地產測評中心的數據也顯示，雅戈爾今年一季度以40億元的銷售收入位列國內地產銷售排行第39位。

　　而接下來，雅戈爾在土地市場或仍將加碼。雅戈爾董秘劉新宇并沒有直接透露接下來具體的拿地投入計劃，但稱如有價格合適的就舉牌，如果價格超出公司底線，就不會去拿地了。

　　劉新宇同樣沒有直接回復公司會否再拿地王。“地王這個概念本身并不確切，現在大多數土地都是招拍掛，對土地本身來說，可能每一塊地都是地王，都要產生一個最高的價格。”劉新宇稱，無論從橫向比還是縱向比，看土地最關鍵的還是要看它能不能盈利。

　　234億元去庫存難題

　　在地產版圖擴大的同時，高庫存帶來的消化難題，或仍是讓雅戈爾最頭痛的大事。

　　事實上，公司的存貨近幾年一直呈現上漲趨勢。歷年年報數據顯示，2010-2012年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。而撇除服裝業務15.21億元的庫存金額外，雅戈爾在地塊板塊的庫存仍高達200多億元，占雅戈爾去年末流動資產的七成。

　　時代周報記者發現，在其200多億元的地產庫存里，還有一些早年的地王產品亟待消化。以杭州為例，雅戈爾在2007年拿下了當地兩個地王項目，并分別開發成御西湖(隱寓)和西溪晴雪。不過按照公司年報數據，截至2012年底，上述兩個項目的預售比例分別為67.85%和31.19%。

　　而時代周報記者從杭州透明售房網上查到的銷售數據也顯示，盡管西溪晴雪的售價已從3萬元/平方米的開盤價一路降到如今2萬元/平方米左右的水平，但截至2013年5月24日，在2010年至今長達近3年的銷售周期內，樓盤所累計推出的546套房源，目前還剩下269套房源可售，去化率仍不到一半。

　　此外，雅戈爾在2010年拿下的杭州兩個申花地塊地王項目，雖歷經“磨難”在今年1月份拿到了項目規劃圖，但即便該地塊現在開工建設，也難以逃脫虧本的命運。根據當年的這兩塊地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，但如今區域內開盤價15678元/平方米的萊德紳華府項目，樓面價為8778元/平方米;現售價15000元/平方米左右的中順上尚庭項目，樓面價也僅為6082元/平方米。

　　而在2010年雅戈爾拿地時，上述兩宗土地的樓盤價均在18000元/平方米，“雅戈爾申花地塊的樓板價決定了其必須定位中高端，而這樣的售價要想與杭州本土開發商開發的樓盤競爭，沒有價格優勢，壓力肯定不小。”杭州某開發商代表對時代周報記者分析稱。杭州雅戈爾置業總經理水華良此前也坦承：“現狀之下，這兩宗申花地塊確實沒有盈利空間。”

　　接下來，公司將如何消化這些地王庫存，會不會像上海長風地王項目一樣以微利跑量為主?據上海網上房地產數據顯示，該項目今年2月開盤至今，迅速去化365套房源，但累計銷售均價僅約4.4萬元/平方米。

　　對此，劉新宇并沒有透露公司具體會如何去庫存，也表態否認公司會開啟促銷大戰。她表示，不同的房型房源，都有一定的市場需求，總體來看，截至目前的銷售情況都還可以。

　　除了大規模的房地產存貨，雅戈爾還需面臨公司開發成本、短期借款等加劇所導致的資金鏈緊張的險境。

　　公司年報數據顯示，在開發成本方面，雅戈爾預計的投資總額為304.6億元，也就是說，雅戈爾后續仍有大筆資金需要支出。而截至今年一季度，公司資產負債率約為71%，短期借款達149.6億元，而與此對應的公司同期的期末現金及現金等價物余額僅為36.6億元。

　　對此，劉新宇否認稱，公司財務水平并不像外界想象的那樣悲觀。有140多億元的預收款項被劃歸到流動負債表中，如果剔除這部分有息負債，公司實際負債率并不高。此外，公司很多商鋪都是從1998年開始陸續購置的，這些資產賬面價值很低，但市值已經遠遠超過了賬面價值;再者，公司擁有80多億元流動性非常好的金融資產，可以隨時變現以歸還銀行借款，未來目標是把負債率下降到 60%。

　　多個樓盤出現質量問題

　　盡管雅戈爾地產業務有所恢復，但其在蘇州、寧波、杭州等多地多個樓盤先后都出現質量問題遭業主投訴維權，也給雅戈爾的品牌形象蒙上了一層霜。

　　去年9月，雅戈爾置業寧波長島花園別墅陷入了“質量門”。多名業主向媒體反映別墅粗制濫造，質量不敢恭維。開發商從當年5月開始交房，但至今仍有大部分業主不愿意收房入住。

　　據中國經濟網報道的信息，長島花園的業主稱，每棟價值在1000萬元人民幣以上的別墅大多存在地下室滲水、樓層高低不平、樓板厚度不一、窗框質量差、房屋沉降的問題，更有業主家的露臺變成了窗戶，面積縮水嚴重。

　　而今年3月起，長島花園的質量問題繼續發酵，業主們不單將雅戈爾集團告上法庭，向雅戈爾集團董事長李如成“聯名上書”投訴房子的種種質量問題，還將負責項目竣工驗收備案的寧波市住建委和規劃局告上了法庭。

　　幾乎與寧波“質量門”同時，雅戈爾在杭州置業的西溪晴雪也麻煩纏身。多名業主反映在樓盤交付后，發現了存在電梯門安全、層高、空鼓、裂縫等若干問題。

　　此外，雅戈爾和中海在杭州聯合開發的首個高端房地產項目“篁外”，近半年來一直深陷被業主維權的官司之中。6月21日，該案二審將在杭州中級法院開庭。據了解，起訴理由是開發商杭州中海雅戈爾房地產有限公司(以下簡稱“中海雅戈爾” )隱瞞實情虛假宣傳，給購房者帶來巨大損失，要求索賠。

　　有篁外的業主稱，在期房銷售時，中海雅戈爾宣傳稱篁外的排屋部分南面是山林地，屬于難得的山景排屋。業主為此不惜花費千萬元購買，可等到實際交付時，山林地不見蹤影，取而代之的是臨近另一個樓盤在建的小高層，排屋價值大打折扣。更讓業主不滿的是，中海雅戈爾曾參與競標臨近樓盤地塊，意味著公司事先知曉規劃，卻仍然向購房者宣傳是“山景”，明顯屬于欺騙行為。

　　“篁外項目為中海與雅戈爾聯營，但主要是中海在操作。”劉新宇解釋稱。