雅戈爾退地引發樓市地震 不惜天價割肉或為斷臂求生

雅戈爾御西湖實景。

      6月20日晚，雅戈爾發布公告，稱成功退掉杭州申花地塊。幾乎是在同一時間，杭州市國土資源局對外證實了這一消息，坊間盛傳長達兩年之久的雅戈爾退地，終于成為現實。

　　連日來，雅戈爾退地事件在杭州樓市持續發酵，在外界看來并不差錢的雅戈爾，為何不惜割肉4.8億元而堅持退地？雅戈爾退地真相，成為近日業內熱議的話題。

　　公司解釋“冠冕堂皇”

　　2010年11月，雅戈爾在申花拿下兩宗土地，總價高達24.21億元。退地前，雅戈爾已支付土地款總價的20%，也就是4.842億元的保證金。一旦退地，保證金將被政府根據合同予以沒收。因此，雅戈爾退地創下了杭州市有史以來最高的退地違約金紀錄。

　　對于此次退地，雅戈爾在公告中作出如下解釋：2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關系發生了較大變化，綜合權衡后，終止開發申花地塊有助于最大限度地保護股東利益及公司權益，公司擬授權杭州置業管理層與杭州市國土資源局協商解除該《出讓合同》，不再繼續開發申花地塊。

　　杭州市國土資源局在一份對這一事件的說明中稱，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據國家、省、市有關規定和土地出讓合同相關約定，報經市政府同意后，將依法依約解除相關合同。

　　事實上，按照杭州市規定，土地出讓一年之內開發商須繳納全部土地出讓金。雅戈爾拿地的時間是在2010年11月，早已超過了一年時限。從這一時間看來，雅戈爾與杭州市國土資源局之間就退地一事，進行過較長時間的博弈。

　　地價已經縮水20%以上

　　雅戈爾為何寧可選擇割肉，也要把地退掉？這是一個令人納悶的問題。一般情況下，如果是無力繼續開發，更多的是引入合作者，或者開拓融資渠道。退地，則意味著4.842億元定金打水漂，再無翻身的可能。

　　事實上，考慮到地價縮水因素，雅戈爾退地完全符合經濟邏輯。雅戈爾拿地的2010年11月，正值杭州樓市的巔峰，地價一浪高過一浪。雅戈爾申花兩宗土地，其中一宗折合樓面價 18114元/平方米，成為申花新地王。隨后樓市迎來“史上最嚴厲調控”，高歌猛進的地價一路走低，甚至出現了頻頻流拍現象。即便到了樓市略有回暖的2012年8月，天陽申花拿地，折合樓面價僅12028萬元/平方米。有業內人士分析，雅戈爾申花地塊樓面價目前的估值也就1.3-1.4萬元/平方米，縮水幅度達到20%以上。

　　如果已經交清全部的土地出讓金，那么雅戈爾還可以考慮引入戰略合作伙伴共同開發。但是在只支付20%土地款的情況下，即便雅戈爾大拋繡球，顯然也不會有開發商愿意接住。雅戈爾地塊雖然在申花具有一定的稀缺性，但是還不至于對開發商會有如此大的吸引力。對雅戈爾而言，無論是轉讓還是引入合作伙伴，都是一廂情愿之事。

　　繼續開發或是死路一條

　　當然，對資金實力還算充裕的雅戈爾而言，還可以選擇繼續開發，等待完全解套的這一天。但這是一條賭博之路，很有可能會讓雅戈爾陷入泥淖。

　　雙贏機構總經理章惠芳認為，根據雅戈爾拿地成本以及財務成本來核算，如果繼續開發的話，要實現盈利幾無可能。從2011年至今，申花板塊的房價跟隨大勢，也出現了較大的起伏。2012年3月申花板塊的房價曾跌入低谷，紳華府起價曾一度低于1.6萬元/平方米，已經跌破雅戈爾的拿地成本。當然從2012年5月以后申花板塊的房價一路走高，已攀升至目前的2.5萬元/平方米的均價。但即便是這個價格，離雅戈爾盈利的目標還很遠。根據章惠芳的測算，房價至少要到3萬元，雅戈爾才能保本。“地價這么高，而且時間已經拖了這么久，雅戈爾的綜合開發成本已經遠遠高出其他樓盤。我覺得，雅戈爾可能連自己都看不到盈利的希望了。”她說。

　　事實上，雅戈爾在杭州也曾有過咸魚翻生的經歷。2007年7月，雅戈爾拿下杭商院地塊，也就是后來的御西湖，樓面價高達15712元/平方米。隨后因為市場形勢的變化，御西湖一度“被套”。不過，這種局面很快得以扭轉，御西湖沖高回落之后目前的售價5萬元/平方米，成為成功解套的典范。

　　只不過，這次就連雅戈爾自己都沒有信心。雅戈爾公告稱，退地是為實現對股東權益及公司利益保護的最大化，監事會全票通過了退地決議。事實上股東十分清楚，繼續開發意味著還需要投入數十億元資金，而其投資回報極有可能是零甚至是負數，與其如此倒不如一次性割肉。畢竟，雅戈爾御西湖順利解套，那是因為樓市還處于黃金期，而今后幾年樓市走向如何，多少有些撲朔迷離。

　　斷臂求生顯無奈之舉

　　若繼續開發，雅戈爾申花項目總投資額將高達三四十億元甚至更高，在外人看來天價的退地損失，只相當于一年的利息。股東果斷決定中止開發，這筆賬早已算過多遍。這與去年11月拱宸橋地塊被政府收回不同的是，拱宸橋地塊是因為開發商無力繳納土地出讓金，而雅戈爾卻是因為看不到盈利希望主動退地。

　　雖然最近兩年利潤大幅下滑，但是雅戈爾去年仍實現凈利潤17.63億元，顯然并不那么差錢。作為一家以服裝為主業的知名企業，假借銀行信貸或者其他融資平臺，繳清申花土地出讓金尾款并非難事。但是，一旦在申花項目上投入三四十億元之巨，幾年之內不能解套的話，這將成為雅戈爾的一個沉重包袱。雅戈爾2012年的利潤較2011年大幅下滑34%，很大原因是受房地產市場波動的牽累。

　　雅戈爾退地，對自身企業形象產生了不良的負面影響這也被外界視為其退出杭州房地產市場的重要信號。不過對于企業而言，考量經濟利益這其實是應有的立場。如果過多地顧慮所謂企業形象和面子，硬著頭皮繼續開發，最終被套甚至拖累整個公司，這并非就是對社會負責任的表現。換而言之，斷臂求生亦是無奈之舉。

　　退地事件影響土地市場

　　雅戈爾退地，將對杭州樓市產生深遠影響。不知是否因為受到雅戈爾退地事件的影響，6月25日的土地出讓會，大多數開發商拿地非常克制，沒有誕生新的“地王”。而前幾個月，幾乎每一場土地出讓會都有新“地王”呱呱落地。

　　6月25日主城區共有5宗土地出讓，除了錢江新城南星單元地塊溢價率高達43%之外，其余地塊溢價率均不到1%，接近底價成交。先前最被看好的一宗三堡單元地塊，樓面起價18684元/平方米，依據上月土地市場行情推測，成交價突破20000元/平方米可能性非常大，可最終成交樓面價僅18723元/平方米。

　　事實上，只要拿到土地就能賺到錢，樓市的這種黃金期已經過去。杭州樓市迄今仍有為數不少的高地價項目，為了謀求解套而苦苦掙扎。即便最終解了套，算上這幾年的財務成本以及失去的機會成本(沒有更多的資金投入到其他項目)，失去的遠比得到的多。

　　現在的土地市場，除了資金實力雄厚的央企，大多數開發商都會對高價地敬而遠之。在他們看來，雅戈爾就是一個活生生的例子，高價地的沉重代價。